Wie mache ich aus meinem Eigenheim eine gute Investition? Die 10 wichtigsten Regeln

Wie mache ich aus meinem Eigenheim eine gute Investition? Die 10 wichtigsten Regeln

Mieten oder kaufen? Das ist die häufig gestellte Frage, über die viel diskutiert wird und über die verschiedenen Meinungen existieren. Viele Deutsche sehen ihre selbst genutzte Immobilie wie eine Investition, und für viele wird es die einzige große Investition in ihrem Leben sein. Ist es aber eine gute Investition? Unsere Antwort: Es hängt von dir ab.

Wenn wir einmal nur in „schwarz/weiß“ denken, existieren die beiden nachfolgenden Meinungen:

Meinung A: „Eine selbst genutzte Immobilie ist eine gute Investition.“

Eine selbst genutzte Immobilie ist ein gutes Instrument, um Vermögen aufzubauen. Anstatt eine Miete zu bezahlen und damit den Vermögensaufbau Deines Vermieters zu fördern, solltest Du Dich lieber um Deinen eigenen Vermögenaufbau kümmern. Ist die Immobilie einmal abbezahlt, ist die ersparte Miete mit einer steuerfreien Kapitalverzinsung gleichzusetzen. Die selbstgenutzte Immobilie ist damit auch gut zur zusätzlichen Altersvorsorge geeignet. Auf lange Sicht steigen die Preise und Du kannst oft mit Gewinn wiederverkaufen. Diese Theorie wird auch von dem berühmten John Clasen in seinem Buch „The richest man in Babylon“ vertreten. Eines seiner „9 Gesetze des Reichtums“ lautet nämlich: „Schaffen Sie sich ein eigenes Haus an!“

Meinung B: „Eine selbstgenutzte Immobilie ist nur eine Verbindlichkeit.“

Eine selbst genutzte Immobilie ist keine Investition, sondern wie eine Verbindlichkeit zu betrachten. Der Hauptgrund dafür ist, dass sie keinen positiven Cash-Flow verursacht, sondern negativen Cash-Flow. Darüber hinaus werden beim Kauf des Eigenheims oft zu viele emotionale Entscheidungen getroffen, so dass am Ende oft ein unrentables Investment steht. Diese Art von Immobilienerwerb ist daher nicht mehr als ein Konsum anzusehen.
Seine selbstgenutzte Immobilie als Investition zu betrachten, ist ein grundgelegener Fehler, der häufig in der Mittelschicht gemacht wird und diese dadurch von der Oberschicht unterscheidet.
Um reich zu werden, solltest Du keine Immobilien zum selbst nutzen erwerben, sondern zur Miete wohnen und nebenbei in Immobilien zur Kapitalanlage oder in Aktien investieren.
Diese Theorie wird von dem bekannten Buchautor Robert Kiyosaki und zahlreichen Finanz-Coaches in Deutschland vertreten, darunter u.a. von Jan von Smart-reich-werden.de. (überigens empfehlen wir die komplette Website. Sie ist sehr gut zu den Themen „Finanzen selbst in die Hand nehmen“ und „Vermögen Aufbauen“)

Unsere Meinung: Beide Meinungen sind richtig. Es hängt von dir ab!

Generell tendieren wir mehr zur „Meinung B“. Es geht jedoch nicht nur um Geld im Leben, sondern um viele andere Aspekte. In diesem Beispiel spielen z.B. die Lebensqualität und das Gefühl von Unabhängigkeit eine große Rolle, so dass viele Menschen, obwohl es vielleicht bzgl. der Rentabilität nicht die beste Entscheidung ist, trotzdem unbedingt ihr Eigenheim kaufen möchten.
Wir haben bemerkt, dass zu diesem Thema viel Aufklärungsbedarf besteht und haben deshalb diesen Artikel für Dich geschrieben.
Zusätzlich zu unserem Immobilienportfolio wohnen wir beide in unseren eigenen vier Wänden. Sicher haben bei der Entscheidung, ein Eigenheim zu erwerben, auch emotionale Kriterien, wie die o.g., eine Rolle gespielt. Trotzdem haben wir mit unseren Eigenheimen gute Geschäfte gemacht. Wenn Du die folgenden 10 Regeln des klugen Eigennutzers beachtest, wirst Du das auch schaffen.

Die 10 Regeln des klugen Eigennutzers

Regel 1: Berechne die fiktive Rendite und vergiss die Wertsteigerung!

Wenn du in Deiner eigenen Immobilie wohnst, bist du gleichzeitig Mieter (Verbraucher) und Vermieter (Investor). Du bezahlst Dir eine fiktive Miete. Diese fiktive Miete ist so hoch, wie Du sie für ein/e vergleichbare/s Mietwohnung / Miethaus bezahlen würdest.
Die Rendite Deiner selbstgenutzten Immobilie ist dann wie folgt:

((Fiktive Miete – alle Kosten) / (Hauspreis + Kaufnebenkosten)).

In vielen Fällen ist bei Eigenheim nach dieser Berechnung die Rendite geringer als 4%.
Du musst Dir die Frage stellen: Wäre es nicht besser, eine gleichwertige Wohnung zu mieten statt zu kaufen und meine Zahlungsfähigkeit in eine andere Anlageform zu investieren, die mir mehr Rendite bringt? Vergleiche also die mit Deinem Eigenheim erzielte Rendite mit der von andern Anlageformen.

Regel 2: Unterschätz nicht die Instandsetzungskosten

Die laufenden Reparaturen werden oft in der Berechnung der Rendite vergessen oder unterschätzt. Selbst wenn keine großen Reparaturen in den nächsten 10 Jahren zu erwarten sind, nutzt sich eine Immobilie im Laufe der Jahre ab. Du solltest dafür eine Rücklage bilden, auch bei Neubauten.

Diese Rücklage ist wie eine Ausgabe zu betrachten. Wir empfehlen etwa 1 Euro pro m² und Monat für eine Eigentumswohnung, für ein Einfamilienhaus empfehlen wir sogar 20 bis 50% mehr, also 1,20-1,50 Euro/m² pro Monat.

Das bedeutet, dass für ein 130m² großes Einfamilienhaus etwa 200 Euro/ Monat an Rücklagen zu bilden sind. Das wird Dich überraschen, ist aber grob der zu erwartende Wert.

Regel 3: Sei geduldig und kauf nicht über dem Marktpreis

Nimm Dir ausreichend Zeit, den Markt zu beobachten und ein Gefühl dafür zu bekommen, wieviel für ein mit Deiner Wunschimmobilie vergleichbarem Objekt aktuell zu bezahlen ist. Wenn ein Konkurrent für Deine „Lieblingsimmobilie“ zu viel bietet, solltest Du ihm lieber den Vortritt lassen und weitersuchen. Warte auf die gute Gelegenheit, sie kommt früher oder später bestimmt.

Regel 4: Denke immer an den Wiederverkauf

Kaufe immer etwas, wozu es Nachfrage gibt und im besten Fall einen breiten Markt. Eine sehr spezielle Wohnung mit ganz besonderer Aufteilung und Design fällt z.B. nicht in diese Kategorie.
Wenn Du vor hast zu renovieren, frage Dich zuerst: Wird der Marktwert meiner Immobilie mindestens um die Investitionskosten steigen? Wenn nicht, musst Du abwiegen und evtl. Kompromisse eingehen.

Regel 5: Warte nicht auf die 100% perfekte Immobilien

Wenn Du die Möglichkeit zu einem guten Deal siehst, muss Du akzeptieren, wenn irgendetwas nicht 100% passt. Die perfekte Immobilie gibt es nicht. Was nicht passt, kannst Du entweder später selber verändern oder hier einen kleinen Abstrich machen.
Ein Fehler den viele machen: Sie haben zu spezielle Ansprüche und sind nicht bereit, davon abzuweichen. Wenn sie dann einmal ein Objekt gefunden haben, welches diesen Ansprüchen gerecht wird, bezahlen sie aus Angst, dieses selten vorkommende „perfekte Objekt“ nicht zu bekommen, viel zu viel.

Regel 6: Kauf in der richtigen Lage

Die zu erwartende Wertsteigerung eines Objekts darf nie das Hauptkriterium beim Kauf sein, kann aber trotzdem ein guter Bonus werden. Wertsteigerungen gibt es nur in guten Lagen. Über das Thema Lage könnten wir nun einen weiteren, eigenständigen Artikel schreiben. An dieser Stelle begrenzen wir es einmal auf die wichtigsten Fragen: Wie ist die Bevölkerungsprognose? Wie gut ist die Infrastruktur? Passt die Lage zur Ausstattung des Objekts? Wie sehen die anderen Häuser in der Wohngegend aus? Und ganz wichtig: Steigt die Qualität der Wohngegend oder fällt sie?

Regel 7: Lege nicht alle Deine Eier in den gleichen Topf.

Dein Eigenheim darf nicht deine Hauptinvestition sein, sondern nur ein Teil Deines Vermögens. Dies beachten viele Menschen nicht. Kaufe unter Deinem Verhältnis und behalte einen Teil Deines Kapitals und Deiner Zahlungsfähigkeit für andere, rentablere Anlagen, wie vermietete Immobilien oder Aktien. Selbst wenn Dein Banker Dir sagt, dass Du Dir ein noch teureres Eigenheim leisten kannst: Folge nicht der Masse und tausche nicht deine Freiheit gegen ein überteuertes Eigenheim. Lerne zuerst, wie man Geld vermehrt.

Diese Regel wird viele enttäuschen und ist nicht ganz leicht anzuwenden. Wenn Du es Dir nicht leisten kannst, zusätzlich zu dem Erwerb eines Eigenheims in eine andere Anlage zu investieren, dann wartest du besser. Wohne zunächst weiter zur Miete und kaufe Dir erst dann ein Eigenheim, wenn Dich dieses nicht mehr Dein gesamtes Kapital und Deine gesamte Zahlungsfähigkeit kostet.

Regel 8: Wähle eine flexible Finanzierung

Viele Menschen erwerben ein Wohneigentum und können die Rate zwar tragen, jedoch frisst diese Ihre gesamte Zahlungsfähigkeit auf. Für weitere Investitionen gibt es dann keinen Spielraum mehr.  Wir raten Dir, immer mit einer großen Tilgung zu kalkulieren (z.B. 5% Tilgung), um zu schauen, ob Du Dir auch dann das Objekt noch leisten könntest. Die tatsächliche Tilgung solltest Du aber so klein wie möglich halten und Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbaren. Am Ende jeden Jahres kannst Du dann selber entscheiden, ob Du Dein eingespartes Geld aufgrund weniger Tilgung entweder für eine Sondertilgung, weitere Investitionen oder für ungeplante Ausgaben nutzt.

Regel 9 (optional): Kaufe eine bereits vermietete Immobilie und ziehe erst später ein

Viele Immobilien in guten Lagen lassen sich schlechter verkaufen, weil sie bereits vermietet sind. Manchmal wurde die Miete lange nicht erhöht und liegt weit unter dem Mietspiegel. Der neue Eigentümer kann die Miete nicht beliebig erhöhen, weil der Grundsatz „Kauf bricht keine Miete“ gilt und Mieterhöhungen in Deutschland gedeckelt sind. In einem solchen Fall ist die Rendite des Objektes schlecht und dieses für einen Kapitalanleger nicht interessant.

Ein solches Objekt kannst Du oft viel günstiger erwerben, bis zu 20% unter dem Marktwert. Die gewinnbringende Strategie lautet: Erst vermieten, Steuervorteile nutzen und später einziehen.

Dazu hast Du 3 Möglichkeiten:

  1. Warten, bis der Mieter von selber auszieht.
  2. Einen Aufhebungsvertrag gegen eine Abfindung vereinbaren und
  3. (im allerletzten Fall) auf Eigenbedarf kündigen.

Da Du aber eine faire Person bist, versucht Du mit ihm eine Win-Win Situation zu schaffen: Du lässt ihm ausreichend Zeit, eine passende Wohnung zu finden und bezahlst ihm eine Umzugshilfe von ein paar tausend Euro als Entschädigung.

Regel 10 (optional): Mach aus Deinem Eigenheim Deine steuerfreie Baustelle

Diese Option gilt nur für Handwerker und bietet die Möglichkeit, viel Geld mit seinem Eigenheim zu verdienen.
Wenn Du Handwerker bist: Kaufe ein Haus, dessen Schwäche Du mit Deinem Handwerk beheben kannst. Z.B. bist Du Klempner (oder dein Bruder) und Du kaufst ein Haus in guter Lage, mit guter Bausubstanz, die Fassade und das Dach sind einwandfrei. Das Haus hat aber sehr wenig Nachfrage, weil es katastrophale Bäder hat und das Heizungssystem veraltet ist.
Deine Strategie: Renoviere die Bäder und die Heizung und ziehe in das Haus ein. Nun bleibst Du mindestens 2 Jahre darin wohnen, und dann verkaufst Du es irgendwann. Du wirst sehr viel Gewinn erzielen, da Du aufgrund Deiner Renovierung das letzte Problem des Hauses gelöst und damit eine viel größere Nachfrage für Dein Objekt hergestellt hast.
Hinzu kommt, dass Dein Gewinn steuerfrei ist, da Du selber mehr als 2 Jahre in der Immobilie gewohnt hast.
Du nutzt in diesem Fall Dein Knowhow um etwas günstig zu erwerben, was andere abgeschreckt hat. Du hast zwar auch Zeit investiert, jedoch hast Du im Gegensatz dazu, wenn Du diese für einen anderen Eigentümer genutzt hättest, nicht die halbe Zeit für die Steuer gearbeitet.

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