Cash-Flow Erhöhung durch Einzelzimmervermietung: Wie Sie am besten vorgehen

Cash-Flow Erhöhung durch Einzelzimmervermietung: Wie Sie am besten vorgehen

Je nach der Aufteilung einer Wohnung kann sie für eine Einzelzimmer-Vermietung interessant werden. Diese Art der Vermietung erhöht die Rentabilität und bringt Ihnen mehr Flexibilität und Sicherheit. Den Nachteil des etwas höheren Verwaltungsaufwandes können Sie stark begrenzen, wenn Sie ein paar Regeln befolgen. Wir geben Ihnen im Folgenden eine ausführliche Einführung in das Thema der Einzelzimmervermietung, da sie aufgrund der sich bietenden Vorteile ein wichtiges Thema im Bereich der Vermietung ist.

Welche Zielgruppe erreichen Sie mit der Einzelzimmervermietung?

Sie erreichen vor allem drei Zielgruppen.

1. Die Menschen, die nur für eine kurze und manchmal unbestimmte Zeit eine Unterkunft benötigen, z.B. aus beruflichen Gründen. Diese profitieren von der besonderen Flexibilität, welche die Einzelzimmermietverträge bzgl. der Beendigung des Mietverhältnisses bieten.

2. Die Studenten oder Berufseinsteiger, für die Wohnungen in vielen Städten nicht mehr bezahlbar sind. Diese jungen Leute müssen Ihre Ansprüche daher auf Einzelzimmer reduzieren.

3. Die Menschen, die gerne mit anderen Menschen zusammen wohnen. Sie mögen soziale Interaktion und bevorzugen daher ein WG-Leben.

In welcher Lage eignet sich eine Einzelzimmervermietung am besten?

Besonders geeignet sind natürlich Lagen mit nachhaltig groβer Nachfrage, d.h. Ballungsgebiete und  Städte mit Hochschulen. Das Objekt muss sich für diese Art der Vermietung nicht unbedingt in einer Top-Mikrolage befinden, sondern kann durchaus auch in einer mit Nachteilen behafteten Lage, wie z.B. in Gewerbegebieten oder an Hauptverkehrstrassen liegen. Da die Bewohner generell nur etwas Funktionales und  für eine begrenzte Zeit suchen, haben sie diesbezüglich weniger Anspruch. Wichtig ist jedoch eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel oder die fuβläufige Nähe einer Universität bzw. einer groβen Firma.

Welcher Wohnungstyp eignet sich am besten?

Eine Einzelzimmer-Vermietung lohnt sich besonders bei Wohnungen, deren Grundrisse für eine Familie generell nicht besonders beliebt sind: Kleine oder mittelgroβe, alle von einem Flur aus erreichbare, idealerweise ähnlich groβe Zimmer. Ein Gäste-WC ist generell ein Vorteil, ab vier Einzel-Zimmern sogar notwendig. Ein gemeinsames Wohnzimmer ist nicht unbedingt notwendig, es genügt eine Küche mit ausreichend Platz für einen groβen Tisch.

Welcher Vorteil bringt eine Einzelzimmervermietung für Sie als Vermieter?

Das Risiko eines Mietausfalls verteilt sich auf mehrere Mietparteien. Hat also ein Mieter einmal Zahlungsschwierigkeiten, stehen Ihnen immer noch die Mieteinnahmen der anderen Zimmer zur Verfügung. Zudem ist auch das Risiko, einen störenden Mieter lange ertragen zu müssen geringer.

Dieses Thema löst sich oft schon mit Hilfe der Mitbewohner.

Der dritte Vorteil ist die Tatsache, dass die Bewohner von Einzelzimmern meist nicht einige Jahre dort wohnen bleiben. Dies hat die Folge, dass Sie regelmäβige Anpassungen des Mietpreises an den Marktpreis vornehmen können, nämlich bei jeder Neuvermietung.

Wie gestaltet man den Mietvertrag?

Es gibt grundsätzlich drei Möglichkeiten, Einzelzimmer-Mietverträge zu gestalten:

  1. Ein Bewohner wird Hauptmieter, die anderen seine Untermieter.
  2. Alle Bewohner werden gemeinsam Hauptmieter.
  3. Jeder Bewohner erhält einen separaten Mietvertrag direkt mit dem Vermieter.

Die beiden ersten Möglichkeiten bieten aufgrund spezieller Eigenschaften des deutschen Mietrechts viel mehr Risiko als die dritte Variante. Wir möchten an dieser Stelle nicht ins Detail gehen, Ihnen aber aufgrund des geringeren Risikopotentials die dritte Variante empfehlen. Sie bietet die beste Renditemöglickleit und ist viel flexibler, sowohl für der Vermieter als für die Mieter.

Wie rechnet man am besten die Nebenkosten ab ?

Wir haben generell gute Erfahrungen mit „Warm-Mietverträgen“ gemacht, d.h. mit Mietverträgen, in denen alle Nebenkosten, auch Strom und Gas, in einer Pauschale berücksichtigt werden. Es ist dann generell keine Abrechnung notwendig. Diese stünde bei Einzelzimmervermietung in keinem Verhältnis zum Aufwand und  ist zu vermeiden. Bauen Sie sich im Mietvertrag trotzdem die Möglichkeit ein, die Nebenkostenpauschale bei groβer Erhöhung des Verbrauchs anzupassen. Es gibt erfahrungsgemäβ sehr wenige Mieter, die Energie verschwenden, die z.B. die Heizung aufdrehen und die Fenster offen stehen lassen. Hinzu kommt, dass viele Mieter ihr Zimmer nur als zweiten Wohnsitz nutzen, und daher viel weniger Nebenkosten verursachen. Mit „Warm-Mietverträgen“ fahren Sie in der Regel also sehr gut und haben zudem keinen Abrechnungsaufwand.

Soll lieber möbliert oder unmöbliert vermietet werden?

Wenn Sie Einzelzimmer vermieten, muss mindestens eine Einbauküche mit den wichtigen Geräten und eine Waschmaschine vorhanden sein. Sie haben an dieser Stelle ein paar Mehrkosten im Vergleich zur Vermietung als klassische Wohnung.

Ob sie auch die Schlafzimmer möblieren sollten, hängt von der Zielgruppe ab. Sehr kleine Zimmer in schlechten Mikrolagen lassen sich einfacher möbliert vermieten. Generell empfehlen wir Ihnen, so wenige Zimmer wie möglich möbliert zu vermieten. Dies spart Ihnen Anschaffungskosten und später den Reparaturaufwand bei Beschädigungen von Möbeln.

Wie viele Mehreinnahmen kann eine Einzelzimmervermietung einbringen?

Dazu eine Beispielrechnung:
Vermietet wird eine 3-Zimmer-Wohnung, 65m², in einem Ballungsgebiet wie z.B. Köln.
Die Ausstattung ist Standard, die Zimmer jeweils 15 m² groβ, ein Bad, eine Toilette, ein 10m²-Küche und ein Flur sind vorhanden.
Mietpreis bei Neuvermietung: 700 Euro
Ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel, 2015):  550 Euro
Mietpreis bei Neuvermietung nach „Mietpreisbremse“ (Mietspiegel + 10%): 605 Euro
Mietpreis bei Einzelzimmervermietung: 300 kalt pro Zimmer = 900 Euro
In diesem Beispiel erhöhen sich die Kaltmieteinnahmen durch Einzelzimmervermietung um 50%!!!!

Wie kann ich den Verwaltungsaufwand reduzieren?

Sorgen Sie für eine gute Ausstattung der Wohnung. Bieten Sie faire Preise an, d.h. ggfs. leicht niedriger als der Markt. Dies erlaubt Ihnen, zwischen vielen Mietinteressenten auswählen zu können. Investieren Sie bei der ersten Vermietung etwas Zeit, um die geeignetsten Mieter auszuwählen. Über das Internetportal „WG-gesucht.de“ können Sie kostenlos inserieren. Beim ersten Mieterwechsel werden die verbleibenden Mitbewohner den Nachfolger des ausziehenden Mitbewohners auswählen. Die Besichtigungen und die Auswahl führen die Bewohner gerne für Sie durch, schlieβlich wollen sie mitentscheiden, wer mit ihnen in Zukunft zusammen wohnen wird. Sie erhalten dann lediglich den Kontakt des neuen Mieters und sind noch für das Vertragliche zuständig.

Aus unserer Erfahrung ist die Einzelzimmervermietung mit Hilfe der o.g. Methoden nicht viel mehr Aufwand als die klassische Vermietung von Wohnraum. Wir empfehlen Ihnen daher, die Möglichkeit der Steigerung der Rentabilität durch Einzelzimmervermietung mit in Betracht zu ziehen.

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Lesen Sie dann die kurze Geschichte von Tim. Er ist ein junger Angestellter mit einem durchschnittlichen Gehalt und wird Millionär. Er beginnt seinen Vermögensaufbau ohne jegliches Eigenkapital. Dazu investiert er fremdes Kapital (Bankkredit) in Immobilien und lässt dieses für sich „arbeiten“.

2 thoughts on “Cash-Flow Erhöhung durch Einzelzimmervermietung: Wie Sie am besten vorgehen

  1. Ein guter und sehr anschaulicher Artikel. Aus eigener Erfahrung kann ich die Einzelzimmervermietung mit separaten Mietverträgen empfehlen.

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